Thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư quốc tế, đặc biệt với sự tham gia mạnh mẽ từ các tập đoàn Singapore. Trong khi Keppel chọn hướng thoái vốn để tái cơ cấu danh mục, thì CapitaLand Development (CLD) lại liên tục gia tăng hiện diện, đặc biệt tại thị trường miền Bắc.
Hai thương vụ tiêu biểu trong nửa đầu năm 2025 đã minh họa rõ rệt cho hai trường phái đầu tư khác biệt, phản ánh tầm nhìn chiến lược của từng “ông lớn” bất động sản đến từ đảo quốc sư tử.
1. Keppel – Chiến lược thoái vốn và tái cơ cấu danh mục
Thoái vốn tại Palm City – thương vụ điểm nhấn
Trong quý I/2025, Keppel đã hoàn tất việc thoái toàn bộ 42% cổ phần tại dự án Palm City (TP.HCM), thu về khoảng 2.612 tỷ đồng (104 triệu USD). Đây là một phần trong kế hoạch tái cấu trúc danh mục tài sản mà tập đoàn này đã kiên định thực hiện từ cuối năm 2020.
Palm City là dự án quy mô lớn, đã hoàn tất hai giai đoạn đầu và ghi nhận lợi nhuận tốt. Việc rút vốn tại thời điểm này giúp Keppel hiện thực hóa giá trị tài sản, đồng thời tạo dư địa vốn để tái đầu tư vào các cơ hội mới. Theo báo cáo tài chính, thương vụ dự kiến mang lại lợi nhuận ròng khoảng 40,9 triệu USD.
Hướng đi “ít thâm dụng vốn”
Keppel theo đuổi mô hình kinh doanh linh hoạt, ít thâm dụng vốn, tập trung vào:
- Quản lý tài sản bất động sản thay vì trực tiếp nắm giữ dài hạn.
- Tái phân bổ vốn vào các lĩnh vực có khả năng sinh lời cao hơn.
- Duy trì sự chủ động trước biến động thị trường.
Chiến lược này được giới chuyên gia đánh giá là phù hợp với bối cảnh toàn cầu, khi rủi ro vĩ mô gia tăng và dòng vốn đầu tư ngày càng chú trọng đến hiệu quả sử dụng.
2. CapitaLand Development – Mở rộng quỹ đất, tấn công miền Bắc
Thương vụ hợp tác chiến lược tại Hưng Yên
Trái ngược với Keppel, CapitaLand Development (CLD) lại chọn hướng mở rộng mạnh mẽ. Trong quý II/2025, CLD ký kết hợp tác chiến lược với Vinhomes để phát triển dự án thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên).
Dự án mang tên The Fullton, với tổng vốn đầu tư dự kiến 800 triệu USD, cung cấp gần 700 căn nhà ở thấp tầng cao cấp. Đây là dự án thấp tầng đầu tiên của CLD tại thị trường miền Bắc, đánh dấu bước ngoặt trong chiến lược đa dạng hóa sản phẩm.
Tầm nhìn chiến lược của CapitaLand
CLD nhận định khu vực ven đô Hà Nội, đặc biệt là Hưng Yên, đang chứng kiến sự bùng nổ hạ tầng và nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian sống chất lượng cao. Bằng việc hợp tác với một đối tác trong nước có thế mạnh phát triển quỹ đất lớn, CLD kỳ vọng The Fullton sẽ trở thành dự án trọng điểm, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa củng cố vị thế tại miền Bắc.
Khác với Keppel, CLD đang theo đuổi chiến lược:
- Mở rộng quỹ đất quy mô lớn tại Việt Nam.
- Gia tăng danh mục nhà ở để đạt mục tiêu 30.000 căn vào năm 2029.
- Đón đầu xu hướng sống xanh và bền vững, phù hợp tiêu chí ESG.
3. Hai trường phái đầu tư đối nghịch
Qua hai thương vụ lớn, có thể thấy:
- Keppel chọn chiến lược giải phóng vốn, tập trung hiệu quả tài chính.
- CapitaLand chọn chiến lược mở rộng, gia tăng hiện diện và đầu tư dài hạn.
Điều này phản ánh sự khác biệt trong cách nhìn nhận cơ hội tại thị trường Việt Nam:
- Keppel ưu tiên tính thanh khoản và linh hoạt.
- CapitaLand chú trọng tăng trưởng quy mô và khai thác tiềm năng trung – dài hạn.
4. Triển vọng M&A bất động sản Việt Nam nửa cuối 2025
Yếu tố thúc đẩy
Các chuyên gia nhận định, M&A bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới nhờ:
- Cải cách pháp lý: các quy định minh bạch hơn về chuyển nhượng dự án, cấp phép và sử dụng đất.
- Xu hướng ESG: dòng vốn quốc tế ưu tiên những dự án xanh, bền vững, thân thiện môi trường.
- Nhu cầu phát triển đô thị: đặc biệt ở các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, và những khu vực có tiềm năng hành chính mới như Hải Phòng – Hải Dương.
Hình thức hợp tác ưa chuộng
- Liên doanh phát triển: kết hợp giữa vốn quốc tế và quỹ đất trong nước.
- Chuyển nhượng từng phần dự án: phù hợp với nhu cầu tái cơ cấu vốn.
- Hợp tác dài hạn: hướng đến chia sẻ rủi ro và tối ưu hóa nguồn lực.
5. Miền Bắc – “Vùng đất hứa” cho M&A bất động sản
Trong bối cảnh thị trường TP.HCM có sự cạnh tranh gay gắt và quỹ đất khan hiếm, miền Bắc nổi lên như một điểm đến tiềm năng nhờ:
- Hạ tầng giao thông phát triển mạnh: cao tốc, vành đai, metro.
- Dân số trẻ, nhu cầu nhà ở tăng cao.
- Sự mở rộng của các khu công nghiệp và dòng vốn FDI đổ vào khu vực.
Hưng Yên, Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh… được xem là những trung tâm mới của M&A bất động sản. Đây cũng chính là lý do CapitaLand chọn The Fullton tại Hưng Yên làm bước đi chiến lược đầu tiên.
6. Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến cuộc chơi M&A đa chiều, nơi mỗi tập đoàn quốc tế lựa chọn con đường riêng:
- Keppel tập trung vào hiệu quả vốn, duy trì mô hình kinh doanh linh hoạt.
- CapitaLand Development mạnh dạn mở rộng, đầu tư dài hạn, đặc biệt tại miền Bắc.
Xu hướng này không chỉ tạo nên sự sôi động cho hoạt động M&A, mà còn định hình bức tranh phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam: minh bạch hơn, bền vững hơn và hội nhập sâu hơn với dòng vốn toàn cầu.
